Servicios, salarios y deudas previas empujan a los consorcios a frenar obras y endeudarse para sobrevivir.
La morosidad en el pago de expensas consolidó una tendencia ascendente y ya alcanza un promedio general del 20%, con picos que llegan al 31% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), encendiendo una señal de alerta en los consorcios.
Aunque en 2025 el ritmo de aumentos de las expensas mostró una desaceleración frente al año previo, la capacidad de pago de los hogares parece haber tocado su límite. En CABA, la expensa promedio trepó a $316.390 mensuales, lo que llevó a muchos copropietarios a reordenar su "pirámide" de gastos y a postergar el cumplimiento con el consorcio para priorizar otras obligaciones básicas.
El "efecto enero" y una deuda que se acelera
El arranque de 2026, los niveles de deuda se dispararon, con situaciones críticas en zonas turísticas como la Costa Atlántica, donde la morosidad llegó a tocar el 42% durante la temporada. La situación determina que crezcan los conflictos, las intimaciones y el inicio de ejecuciones judiciales por expensas impagas. En términos macro, el desfasaje también juega en contra. Mientras la inflación acumulada del año se ubicó en 31,5%, las expensas aumentaron en promedio 34,7%.
Servicios, salarios y costos "inflexibles"
La estructura de gastos de los edificios está presionada por tres factores que los administradores definen como prácticamente imposibles de ajustar a la baja. Servicios públicos, con fuertes subas en las facturas de AySA y de las prestatarias de gas, impactan de lleno en los inmuebles con calefacción y agua caliente central.
Paritarias de los encargados de edificio, que continúan siendo el principal componente del gasto mensual, y contratos de mantenimiento -ascensores, bombas y sistemas generales- que se actualizan al ritmo de la inflación técnica. Para sostener el funcionamiento básico, numerosos consorcios comenzaron a financiarse con deudas a proveedores, postergando pagos no urgentes y priorizando sueldos y servicios esenciales.
El resultado es un freno a las obras de mejora y mantenimiento preventivo. En la práctica, los edificios entraron en una suerte de "pausa": solo se atienden urgencias extremas, mientras se dejan para más adelante trabajos de pintura, impermeabilización o mejoras estéticas.
Fuente y fotos: BAE Negocios
